株式投資よりアパート1棟経営がFIRE（経済的自立と早期退職）への近道！
不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。現在、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー（手元に残るお金）2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南する。
不動産会社と金融機関には資料の充実度でアピール
私が1棟目を買う前、物件探しのために不動産会社を訪ね歩いていたときのことです。
いろいろなタイプの不動産会社の担当者と話しているなかで、気がついたことがありました。
それは、「不動産投資に対する自分の本気度を担当者に伝えなければいけない」ということです。
でも、「私は本気です！ 頑張りますからよろしくお願いします!!」などと漠然とした熱意を伝えても説得力に欠けます。
優良物件を紹介してもらうためには、パッと見て本気度が伝わる「書類」を持参すると一気に説得力が増します。
私の場合、区分（1部屋）買いではなく1棟買いをする理由、希望エリア・価格帯・利回り、どれくらいのキャッシュフローを得たいかといった条件を「物件要望書」にまとめて渡します。
そうすると、的外れな売れ残り物件を回されることも少なくなります。
一方、金融機関に融資の相談をするときは、「事業計画書」が必要です。
そこで、不動産会社への「物件要望書」と金融機関への「事業計画書」の書き方について、ざっと説明することにしましょう。
不動産会社への「物件要望書」には、図版上の項目を入れます。金融機関への「事業計画書」には、購入予定の物件概要に加えて、図版下の項目を入れます。
書類作成は、必要項目を入力するだけで自動的に作成できるアプリが便利です。
クラウド会計ソフトでも簡単に作成できるので、事務作業が苦手な人はそうしたツールを活用するといいでしょう。
私は無料アプリ「アパート一棟買いLite」を使用しています。
物件要望書や事業計画書は、不動産会社や金融機関の説得材料になるのはもちろんですが、そもそも不動産投資を成功させるために欠かせない具体的なシミュレーションになります。
特に初心者の場合、固定資産税や保険料などの諸経費が、頭からスッポリ抜け落ちているケースが少なくありません。
また、不動産会社が作成する収支シミュレーションは、いい加減なケースが少なくありません。
なかには、「30年間100％満室」を前提とした、非現実的な利回りでシミュレーションをするケースさえあります。
不動産会社は営業目的で甘い見積もりを作成することも考えられますから、買ったあとで「こんなはずじゃなかった！」なんてことにならないためには、しっかりと自分自身でシミュレーションをしておくことが肝心です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/3c998941829b1cf76f32080cb83b64d4423dc6ab
宝くじでも当たったらインデックスファンドで米国株買うわ。
使い切れんほどの大金持ちになろうとも思わないし。
庶民にそんなもの勧めんな
そんなに儲かるなら黙ってやっとけと思うわ。
リーマンショック後に海外不動産投資しておけば俺でもFIREしてたんだろうなぁ。
金持ち父さん読んでたのに・・・
コロナ後に向けて、今からサーファー向けのベリベリ財布作れ。
相手にはカモネギにしか見えてないから
クソ物件を高値で買わされて負動産化するのがオチだ
だから、クソ物件を選ばない眼を持ちましょうってことだろ。
自分から借り手が続く物件を探す努力が必要だと思うぞ。
>>15
バブル弾けた90年代前半と同じ
不動産業界や金融業界はなんとか手持ち物件を売り切ろうとしてた時代
世間一般はあれほど手が出なかった不動産がみるみる安くなったのに喜んでた
政府は35年ローンを作り出して貧乏人でも戸建てが買えると業者応援立法
消費者のためじゃなく
この時期マハラジャとかで浮かれていた時代
今はバブルの象徴としてテレビで紹介されるこのお決まりの映像
実はバブル弾けた後の物件を安く買い叩いたからできたバブル崩壊の象徴
そんなで世間一般は騙されて
35年ローン地獄がいまやってこようとしてる
その同じことを
東京オリンピック後をみた金融業界と不動産業界が仕込み中なのがFIRE
これは不幸の再来だぞ
まあがんばれや
>>53
おっと書き漏らした
35年ローンと違うのは
すぐに結果がわかるということ
気がついたときにはすでに遅しだけどな
不動産買えば儲かると思う馬鹿に売ればいいんだから。
レバ掛けてインデックスに負けてりゃ掛ける意味ねえし
それはあくまでもFIREへの過程で総資産額が多くなってきた段階で株だけだと暴落が怖くなるので
分散投資に移行せざる負えないので分散の一部に組み入れるものであって
初期から不動産というのは金額的にも目利き的にもおすすめは出来ないんじゃないかな良い物件選ぶってそんなに簡単なことじゃ無いよ
知識もそうだけど失敗を経験値にするくらいの余裕が無いと
分散投資を考えるなら先物や海外に分散すれば良いわけだし
海外に分散というのは株ということだと思うので分散にはならない
先物って何のこと言っているのかわからんけど商品先物は当然組み込むが配当が無いので組み込むけどイマイチ
債権も当然買うが利回り今悪い
リートはあんまり好きじゃないし
となると不動産は安定して利回り取れるから結構いいのよ
俺だけに譲るって遺言書かせたい
不動産なんて気疲れしそう
賃貸マンションだとそんなに手間無いよ
たまにうっさい入居者いて面倒だなって時は確かにあるけど
客付けはエイブルとかに任せちゃえばいいし
修繕なんかも頼む所決まってくるから電話するだけ
なによりFIREしたら正直暇だから週に1,2回数時間マンションのお手入れやお掃除に行くとか丁度いいよ
客付けをエイブルに任せられる様な優良物件が手にはいればいいけどね。又、不動産は、段々劣化していくし、自分自身も体力や判断力が衰えてくる。長期管理の難易度が終盤に上がってくると思うんだ。その点投信は終盤ほど管理が簡単だと思っている。
任せるだけで入れてくれるほど甘くはない
優良物件なら家賃さえ下げれば客つけしてくれるだろうけど
情報差が利益の厳選やからね
マンション代で三菱銀行やら三井物産やらの株買って
配当金分で少し良い物件借りた方がマシ
入居者の騒音どうにかしてとか、頭のおかしい入居者には至れた日には
おおしまてるするかもしれんし、でも面倒なことが好きな人にはいいかもね
アパートやマンションも傷んでくるから内装リフォームやら外装補修やらしても家賃は下がるばかりで利益がないよ
家賃下げないと新しいとこに引っ越してしまい空き家になるんよ
しかし、固定資産税は莫大だし利益ないから何してるのかわからん
ケチって木造2階建てアパートで和室とか建てると悲惨だよな
教えてやろう。
介護施設への不動産投資が一番堅い。
もっと確実なのは、介護施設のオーナーになるのが更に堅い。
以上。
出処は新自由主義を燻らせたい勢力とか…？
不動産やるくらいなら株やるわ
不動産は年収が2000万ある人が仕事をリタイアした時に、年500万くらい受け取れるシステムを作るもの
年収500万の人がやったら年50万くらいマイナスになるよ
まず金利が年収で4%近く違うんだよ
結局今も昔も中核都市にはいいロケーションが有るから別に無理では無いけど
昔に比べたら選定難しく、リスクは高いからオススメするようなもんでは無いな
普通にNISAから始めて株や確定拠出年金当たりに手をつけつつ
きちんと厚生年金支払ってくれる企業に務める方がいい
一番のメリットのレバ使えんから俺ならインフラいくけど
新規参入するのは難しい
この記事は不動産業界が苦しい証左
まあこの手のあおり記事には騙されてはいけない。
不動産屋とメールするぐらいいいだろ
ムリ。
でも100億円の資産管理するのはリタイアとは程遠い状況だと思うね
ちょっと胡散臭い感じもするけど、無理な数字でもない。
良い部分しか書いてないけど
7億円の資産に対して7億円の35年ローンを組んでいるからな
リスクが高すぎて普通の人は手を出すべきじゃないぞ
>>1
この記事って不動産販売促進のコマーシャル記事だね。不動産で7億円稼いだ元証券ウーマンってのも、実在するか怪しい
本当に儲かる話を言いふらす人はいない。パイの奪い合いだから、ライバルは要らない。欲しいのはカモだけ
『周りを見渡してカモがいないのなら誰がカモなのか明白である。』(ポーカーの格言より)
次いで海外株、ETF 持ち→金、日本株
で現金最弱
がしかしまぁこれだけ輪転機回しても日本はまだデフレぽいからこのままスタグフレ突入か
あちこちでラブホ買って回してるおっさんは16%近く儲けてたから商売の方が低リスク
不動産はいいぞ
ただし立地が重要
日本国内だと都心限定
海外なら選択肢がぐっと広がる
特に北米物件とか笑いが止まらない
コロナの影響なんて皆無だよ
成功するのは五輪メダル取るより難しい
結局さえない仕事の継続と微々たる貯金で結婚しない
これが早期リタイアの近道
レバレッジをかけまくって、バランスシートの大きさだけを誇っても・・・
アパート７棟で７億円 → １棟わずか１億円
資産７億５千万円で７千万円の家賃収入 → 利回り９％（以上）
こういうボロアパートは、表面利回りはすごく高いんだけど、
メンテナンスに費用も手間もかかるし、
建て直しても家賃を上げられないような立地だから、
しばらくすると詰むのがオチ。
旗竿地の再建築不可のボロアパートとか今は良くても最終的には負動産だよね
そのうち不動産価格にも影響が出てくるよ
クソ物件を素人投資家が掴まされるのが目に見えるｗ
引用元: ・https://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1627743724/
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